지하철 방배역과 사당역 중간에 위치한 더블 역세권의 뛰어난 입지 조건과 대단지 조성으로 주목받는 방배13구역 재건축을 분석합니다.
사업개요
위치: 서울 서초구 방배동 541-2번지 일대
구역면적: 129,891.40㎡
규모: 지하 4층~지상 22층 30개 동
총 세대수: 2,217세대(공공임대 375세대 포함) ※ 일반분양 1,842세대 예상.
용적률: 216.62%
건폐율: 32.06%
사업진행 현황
2016년 조합설립인가
2017년 9월 사업시행인가
2018년 9월 관리처분계획인가
2023년 12월 철거 및 건축 심의
정비계획 변경으로 층수를 16층에서 22층으로 상향되었고,
전용 60~85㎡: 706세대 → 981세대,
85 ㎡ 초과: 168세대 → 258세대,
중대형 평형 비율도 확대하였습니다.
시공사 GS건설이 제시한 단지 명은 '방배 포레스트 자이'이며, 특별건축구역으로 지정되어 인근 매봉재산과 우면산 등 주변 자연경관을 고려한 동 배치와 스카이라인을 고려한 단지 높이 계획이 포함됩니다. 그리고 지역 사회와 상생을 위한 계획으로 공공보행통로를 통하여 단지 내부와 외부를 연결합니다. 아울러 지역과 공유하는 커뮤니티시설 배치 계획으로 열린 공간을 통해 주민 간 소통을 활성화하고 지역 주민이 직접 참여할 수 있는 다양한 프로그램을 마련할 계획입니다.
사업성 분석
▷ 강점 요인
- 지하철 사당역(2, 4호선)과 방배역(2호선)에서 약 500m 거리로 트리플 역세권에 해당하는 교통환경이므로 강남 접근성이 뛰어납니다. 또한 학군도 방현초, 이수중, 동덕여고, 상문고 등 양호한 학군이며, 자연 환경도 매봉재산, 우면산, 방배근린공원에 인접한 쾌적한 주거환경입니다.
- 규제 완화: 안전진단 면제 및 층고 규제 완화(종 상향)로 사업 속도와 수익성이 개선되었습니다.
▷ 리스크 요인
- 방사성 폐기물 처리 문제와 같은 예기치 않은 변수가 추가 지연을 초래할 수 있고, 철거 및 착공 일정도 불확실성이 잔존하고 있습니다.
- 물가 상승 및 설계 변동 등으로 공사비 증액 가능성이 있으나, 이에 대비하여 조합 차원에서 전문적인 협상력을 확보하는 노력을 기울이고 있습니다.
- 부동산 시장 동향에 따라 분양가 및 경쟁률 변동하는 분양 청약 환경의 변화가 존재하고 있습니다.
방배13구역 재건축 사업은 서울 서초구의 주거 환경을 개선하고 지역 가치를 상승시킬 잠재력을 가진 프로젝트입니다. 뛰어난 입지, 양호한 교육 환경, 쾌적한 자연환경 등 요인을 기반하여 높은 주거 경쟁력을 이끌어낼 것으로 기대됩니다. 다만, 공사비 증가 및 분양 시장 변동성 등 리스크 요인을 고려하는 신중한 결정을 권장합니다.