장위8구역은 서울 성북구 장위동에 위치한 장위뉴타운 내 핵심 구역 중 하나로, 공공재개발 사업을 통해 대규모 주택단지로 탈바꿈 중이다.
사업 개요
- 위치 및 범위
- 주소: 서울특별시 성북구 장위동 85번지 일대
- 대지 면적: 약 121,634㎡ (약 3만 6,786평)
- 위치적 특징: 장위뉴타운 동쪽 권역의 중심부에 자리 잡고 있으며, 북서울꿈의숲과 인접해 조망 및 생활 편의성이 뛰어남.
- 사업 규모
- 건축 계획: 지하 3층~지상 38층 규모의 공동주택 및 부대 복리시설
- 세대 수: 총 2,846세대
- 공공주택: 약 30% (850~900세대 추정, 임대주택 포함)
- 민영주택: 약 70% (1,946~1,996세대, 일반 분양 및 조합원 몫)
- 용적률: 법적 상한 300% (공공재개발 인센티브 적용)
- 건폐율: 약 20% 이내
- 주요 시설
- 주거 시설: 아파트 단지 중심으로, 다양한 평형(소형 59㎡부터 대형 114㎡ 이상까지) 구성 계획
- 부대 시설: 상가, 어린이집, 경로당, 주민운동시설 등 포함
- 공공 기여: 공원, 보행로 등 기반시설 확충 예정
- 사업시행자
- 주체: 서울주택도시공사(SH공사)
- 협력: 한국토지주택공사(LH) 및 민간 건설사(시공사 입찰 후 확정)
- 특징: 공공재개발 방식으로, SH공사가 사업을 주도하며 민간의 참여를 유도.
- 사업비 및 재원
- 총 사업비: 약 1조 5,000억 원 내외 추정 (정확한 금액은 시공사 선정 후 확정)
- 재원 조달: 공공자금(서울시 예산 및 국비 지원), 조합원 분담금, 민영 분양 수익 등
- 특이 사항: 분양가 상한제가 적용되지 않아 민영 분양분의 가격이 시장가에 근접할 가능성 높음.
- 계획 일정
- 과거:
- 2021년 3월: 공공재개발 2차 후보지 선정
- 2023년 12월: 정비구역 지정
- 현재 진행 중:
- 2024년 하반기~2025년 상반기: 시공사 입찰 및 선정 (2025년 3월 3일 입찰 마감 예정)
- 향후 계획:
- 2025년 하반기: 사업시행인가 및 착공 예상
- 2028~2029년: 완공 및 입주 목표
- 과거:
- 법적 기반
- 근거: 「도시 및 주거환경정비법」 및 공공재개발 특례 적용
- 특혜: 용적률 상향(250% → 300%), 건축 규제 완화, 사업비 일부 지원 등
- 주요 특징
- 공공재개발 모델: 민간 재개발의 한계를 극복하고자 공공이 주도하며, 기존 주민의 재정착률을 높이는 데 초점.
- 교통 접근성: 지하철 6호선 돌곶이역, 1호선 석계역과 가까우며, GTX-C 노선(광운대역, 2028년 개통 예정)이 추가 호재로 작용.
- 지역 연계성: 장위4구역, 장위10구역 등 주변 재개발 사업과 연계해 장위뉴타운의 통합적 개발 완성도 기대.
진행 상황
장위8구역은 과거 장위뉴타운 계획의 일환으로 재개발이 추진되었으나, 2017년 사업성 악화와 주민 갈등으로 정비구역에서 해제된 바 있습니다. 이후 주민들의 지속적인 노력과 정부의 주택 공급 확대 정책에 힘입어 2021년 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정되며 사업이 재개되었다.
- 2023년 12월: 정비구역 지정 완료
- 2024년 상반기: 주민대표회의 구성 및 시공사 선정 절차 돌입
- 2025년 2월 현재: 시공사 입찰이 진행 중이며, 2025년 3월 3일 입찰 마감 예정. 삼성물산을 비롯한 6개 대형 건설사가 관심을 보이고 있음.
사업성 및 추정 분담금
추가 분담금은 조합원 분양가에서 종전 자산 평가액(권리가액)을 뺀 금액으로, 조합원이 실제로 현금으로 납부해야 하는 비용입니다. 권리가액은 종전 토지 및 건물의 감정평가액에 비례율을 곱해 계산되며, 장위8구역의 경우 2021년 기준 비례율은 공사비 평당 500만 원일 때 97.43%, 600만 원일 때 102.06%로 추정되었습니다. 현재 공사비 상승으로 비례율은 100% 내외 또는 그 이하로 조정될 가능성이 높습니다.
- 종전 자산 평가 기준 (2021년 기준):
- 토지: 2021년 개별공시지가의 175%
- 건물: 2020년 공동주택가격의 190%
- 예: 장위8구역 평균 대지지분(약 20평 기준) 감정평가액 약 4억~5억 원 추정
- 2025년 추정 권리가액: 공시지가 상승과 비례율 변동을 감안하면, 평균 권리가액은 약 5억~6억 원 수준으로 상향 조정될 수 있습니다.
- 추정 분담금 계산:
- 전용 59㎡: 조합원 분양가(7억 원) - 권리가액(5억 5,000만 원) = 약 1억 5,000만 원
- 전용 84㎡: 조합원 분양가(9억 원) - 권리가액(5억 5,000만 원) = 약 3억 5,000만 원
- 전용 114㎡: 조합원 분양가(10억 7,500만 원) - 권리가액(5억 5,000만 원) = 약 5억 2,500만 원
특징 및 기대 효과
장위8구역은 장위뉴타운의 중심부에 위치하며, 평지로 이루어진 지리적 이점과 교통 호재를 갖추고 있다.
- 교통: 6호선 돌곶이역(도보 5~10분), GTX-C 광운대역(2028년 개통 예정, 도보 15분 거리)
- 주변 환경: 북쪽과 동쪽으로 이미 재개발이 완료된 ‘꿈의 숲 코오롱 하늘채’, ‘래미안 장위 퍼스트하이’ 등 신축 아파트가 자리 잡고 있으며, 남쪽 장위4구역(장위 자이 레디언트)도 2025년 3월 입주를 앞둠.
- 사업성: 용적률 300% 상향과 공공재개발 정책으로 주거 환경 개선과 함께 장위동 일대의 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 큼.
최근 동향
2025년 1월 보도에 따르면, 장위8구역 재개발이 완료되면 장위뉴타운 동쪽 권역 전체가 신축 아파트 단지로 변모하며 ‘천지개벽’ 수준의 변화를 이끌 것으로 전망된다. 공공재개발 특성상 사업 속도가 민간 재개발보다 빠르게 진행되고 있으며, 주민들의 공공재개발에 대한 이해도와 지지도가 높아진 점도 긍정적인 요인으로 작용하고 있다.
결론
장위8구역은 현재 시공사 선정 단계에 있으며, 입찰 마감 후 본격적인 착공으로 이어질 가능성이 높습니다. 이 사업은 장위뉴타운의 완성을 상징하는 프로젝트로, 서울 동북권 주거 환경 개선에 크게 기여할 것으로 기대된다.